Kurz gesagt
Seit 2026 führen energetische Maßnahmen nicht mehr allein wegen der Energieersparnis zu Herstellungskosten. Neue Heizung oder neue Fenster sind bei vermieteten Wohnungen in der Regel sofort absetzbar.
Neue Fenster, eine neue Heizung oder Dämmung: Energetische Maßnahmen werden für viele Eigentümergemeinschaften zum Thema. Seit Januar 2026 sind sie steuerlich häufiger sofort absetzbar als früher.
Die Klarstellung von 2026
Die Finanzverwaltung hat im Januar 2026 klargestellt: Eine deutliche Senkung des Energiebedarfs allein führt nicht zu Herstellungskosten. Ersetzt Du eine alte Heizung durch eine zeitgemäße oder alte Fenster durch neue, ist das in der Regel Erhaltungsaufwand und sofort absetzbar.
Wann es Herstellungskosten sind
- Es wird gleichzeitig in mindestens drei der vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster modernisiert und der Standard steigt deutlich.
- Es entsteht etwas Neues, etwa ein Anbau oder zusätzliche Wohnfläche.
- Die Maßnahme fällt in die ersten drei Jahre nach dem Kauf und überschreitet mit anderen Kosten die 15-Prozent-Grenze.
Sanierung durch die Eigentümergemeinschaft
Bei Eigentumswohnungen beschließt meist die Eigentümergemeinschaft die Maßnahme. Bezahlt sie aus der Erhaltungsrücklage, setzt Du Deinen Anteil im Jahr der Ausgabe ab. Bei einer Sonderumlage zählt Dein Anteil, sobald die Gemeinschaft das Geld für die Maßnahme verwendet.
Kein Steuerbonus für Vermieter
Die Steuerermäßigung für energetische Sanierung gilt nur für selbst genutzte Wohnungen. Als Vermieter setzt Du die Kosten stattdessen als Werbungskosten ab, was bei höherem Steuersatz meist sogar mehr bringt.
Mehr zu den neuen Regeln unter Neues BMF-Schreiben 2026.
Häufiger Fehler
Die Sonderumlage wird im Jahr der Zahlung abgesetzt, obwohl die Gemeinschaft die Maßnahme erst im Folgejahr bezahlt.
Häufige Fragen
In der Regel ja, wenn eine alte Heizung durch eine zeitgemäße ersetzt wird.