Kurz gesagt
Mit einem Lohnsteuer-Freibetrag behält Dein Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ein. So bekommst Du die Steuerersparnis aus Deiner vermieteten Wohnung sofort und nicht erst mit dem Steuerbescheid. Bei 5.000 Euro Verlust und 35 Prozent Steuersatz sind das rund 146 Euro mehr Netto im Monat.
Kaufst Du eine Wohnung als Kapitalanlage, entsteht in den ersten Jahren meist ein steuerlicher Verlust. Der senkt Deine Steuer auf das Gehalt. Ohne weitere Schritte bekommst Du das Geld aber erst mit dem Steuerbescheid, oft mehr als ein Jahr später. In der Zwischenzeit zahlst Du die monatliche Unterdeckung aus eigener Tasche. Mit einem Lohnsteuer-Freibetrag bekommst Du die Ersparnis jeden Monat mit dem Gehalt.
So funktioniert der Freibetrag
Das Finanzamt trägt den erwarteten Verlust aus Deiner Vermietung als Freibetrag in Deine elektronischen Lohnsteuermerkmale ein. Dein Arbeitgeber zieht diesen Betrag vom steuerpflichtigen Gehalt ab und behält entsprechend weniger Lohnsteuer ein. Die Steuerersparnis landet so jeden Monat auf Deinem Konto statt einmal im Jahr.
Wie viel mehr Netto das bringt
Bei 5.000 Euro Verlust im Jahr und einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent sparst Du rund 1.750 Euro Steuern. Mit Freibetrag sind das rund 146 Euro mehr Netto im Monat. Bei Neubauten mit degressiver Abschreibung oder bei Denkmalimmobilien liegt der Verlust oft deutlich höher. Bei 15.000 Euro Verlust sind es rund 440 Euro im Monat.
Wie viel es bei Dir ist, rechnest Du mit unserem Steuerersparnis-Rechner nach, mit Deinem Gehalt und den Zahlen Deiner Wohnung.
Die wichtigsten Regeln
- Antragsfenster: Den Freibetrag für das Folgejahr beantragst Du ab 1. Oktober. Für das laufende Jahr geht es bis 30. November.
- Laufzeit: Der Freibetrag gilt für bis zu zwei Kalenderjahre. Danach stellst Du einen neuen Antrag.
- Kaufjahr: Für den Verlust aus einer neu gekauften Wohnung gibt es den Freibetrag in der Regel erst ab dem Jahr nach dem Besitzübergang.
- Mehrere Wohnungen: Maßgeblich ist die Summe der Ergebnisse aller vermieteten Wohnungen.
- Steuererklärung: Mit eingetragenem Freibetrag bist Du verpflichtet, jedes Jahr eine Steuererklärung abzugeben.
Die Einzelheiten findest Du unter Freibetrag im Kaufjahr der Wohnung, Fristen für den Antrag und Pflichtveranlagung mit Freibetrag.
Was der Arbeitgeber sieht
Dein Arbeitgeber sieht nur den Freibetrag als Zahl in Deinen Lohnsteuermerkmalen. Woher er stammt, erfährt er nicht. Von Deiner Wohnung weiß er dadurch nichts.
Prognose mit echten Werten
Der Freibetrag beruht auf einer Prognose für das kommende Jahr: Mieteinnahmen, Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten. Je genauer die Prognose, desto besser passt am Ende die Steuererklärung. Setzt Du den Verlust zu hoch an, folgt eine Nachzahlung. Wir rechnen deshalb ausschließlich mit den Werten aus Kaufvertrag, Darlehensvertrag und Mietvertrag, nicht mit Schätzungen.
Freibetrag und Steuererklärung gehören zusammen
Weil der Freibetrag die Pflicht zur Steuererklärung auslöst, gehören beide in eine Hand. So passen Prognose und Erklärung zusammen, Fristen werden eingehalten und der Freibetrag wird rechtzeitig verlängert.
Häufiger Fehler
Der Verlust wird für den Antrag geschätzt, meist zu optimistisch. Dann folgt mit der Steuererklärung eine Nachzahlung, oft verbunden mit Vorauszahlungen für die Folgejahre.
Häufige Fragen
Für das Folgejahr ab 1. Oktober, für das laufende Jahr bis 30. November.