Kurz gesagt
Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind im Jahr der Zahlung nicht absetzbar. Absetzbar wird Dein Anteil erst, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt. Beide Beträge stehen in der Hausgeldabrechnung.
Jede Eigentümergemeinschaft spart Geld für künftige Reparaturen an: die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt. Du zahlst Deinen Anteil mit dem Hausgeld. Steuerlich zählt die Zahlung aber noch nicht. Das ist einer der häufigsten Fehler in der Anlage V.
Die Regel
Mit der Zahlung in die Rücklage hast Du das Geld noch nicht ausgegeben. Es gehört weiter anteilig Dir, nur verwaltet es die Gemeinschaft. Deshalb sind die Zahlungen in die Rücklage keine Werbungskosten. Absetzbar wird das Geld erst, wenn die Gemeinschaft es für Erhaltung ausgibt, also etwa für ein neues Dach, die Fassade oder die Heizungsanlage.
Wo Du die Beträge findest
Die Hausgeldabrechnung weist zwei Positionen getrennt aus:
- die Zuführung zur Rücklage, also Deinen eingezahlten Anteil im Jahr
- die Entnahmen aus der Rücklage, also Deinen Anteil an den Kosten, die die Gemeinschaft daraus bezahlt hat
Die Zuführung ziehst Du vom gezahlten Hausgeld ab. Die Entnahmen setzt Du im Jahr der Ausgabe als Werbungskosten an.
Rechenbeispiel
Du zahlst 3.600 Euro Hausgeld im Jahr, davon 600 Euro in die Rücklage. Im selben Jahr lässt die Gemeinschaft die Fassade streichen und zahlt dafür 30.000 Euro aus der Rücklage. Auf Deine Wohnung entfallen nach Miteigentumsanteil 1.500 Euro.
- Hausgeld ohne Rücklage: 3.000 Euro
- Dein Anteil an der Fassade: 1.500 Euro
- Werbungskosten aus dem Hausgeld: 4.500 Euro
Wenn die Rücklage für eine Modernisierung genutzt wird
Bezahlt die Gemeinschaft aus der Rücklage keine Reparatur, sondern etwas Neues, etwa einen Aufzug oder einen Dachausbau, sind das Herstellungskosten. Dein Anteil wird dann nicht sofort abgesetzt, sondern über die Abschreibung verteilt.
Warum sich die Genauigkeit lohnt
Wer die Rücklage sofort abzieht, setzt zu früh zu viel an. Das Finanzamt korrigiert das, oft erst nach Jahren und dann für mehrere Jahre gleichzeitig. Umgekehrt vergessen viele Vermieter die Entnahmen aus der Rücklage und verschenken Werbungskosten genau in dem Jahr, in dem eine große Reparatur bezahlt wurde.
Häufiger Fehler
Die Zuführung zur Rücklage wird jedes Jahr als Werbungskosten abgezogen. Das Finanzamt streicht sie später für alle Jahre, und die Entnahmen für echte Reparaturen fehlen trotzdem.
Häufige Fragen
Nein, nicht im Jahr der Zahlung. Absetzbar ist Dein Anteil erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt.