Kurz gesagt
Absetzbar sind alle Kosten der Vermietung: Zinsen und Finanzierungskosten, Hausgeld ohne Erhaltungsrücklage, Abschreibung, Reparaturen, Fahrten, Verwaltung und Steuerberatung. Maßgeblich ist grundsätzlich das Jahr der Zahlung.
Als Vermieter einer Wohnung setzt Du alle Kosten ab, die durch die Vermietung entstehen. Diese Werbungskosten mindern Dein Ergebnis aus der Vermietung und damit Deine Steuer. Viele Kapitalanleger lassen dabei jedes Jahr Geld liegen, weil kleine Posten fehlen. Hier findest Du alle Kosten im Überblick.
Finanzierung
Schuldzinsen sind meist der größte Posten. Absetzbar sind außerdem Bereitstellungszinsen, ein Disagio in den üblichen Grenzen, Kosten der Grundschuld und Gebühren der Bank. Die Tilgung ist nicht absetzbar. Mehr unter Zinsen für die Immobilienfinanzierung absetzen.
Hausgeld
Das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft setzt Du im Jahr der Zahlung ab. Der umlagefähige Teil steht dabei den Nebenkostenvorauszahlungen Deines Mieters gegenüber, die Du als Einnahme erklärst. Der nicht umlagefähige Teil wie Verwaltergebühr und Kontoführung der Gemeinschaft mindert Dein Ergebnis. Eine Ausnahme ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Mehr unter Hausgeld der vermieteten Eigentumswohnung absetzen und Erhaltungsrücklage der Eigentumswohnung.
Abschreibung
Die Abschreibung auf das Gebäude ist ebenfalls ein Aufwand der Vermietung, auch wenn dafür kein Geld fließt. Alles dazu im Leitfaden Abschreibung bei der Immobilie.
Reparaturen und Renovierung
Kosten für Reparaturen und Instandhaltung Deiner Wohnung setzt Du in der Regel sofort ab. Größere Beträge kannst Du auf zwei bis fünf Jahre verteilen. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf gilt die 15-Prozent-Grenze. Mehr unter Renovierung der vermieteten Wohnung.
Verwaltung und Organisation
- Fahrten zur Wohnung, zur Eigentümerversammlung, zur Bank oder zum Notar
- Kontoführung für das Mietkonto
- Telefon, Internet und Porto anteilig
- Inserate und Kosten der Mietersuche
- Mitgliedsbeiträge im Eigentümerverband
- Versicherungen, die Du nicht umlegst
- Steuerberatung für die Anlage V und den Freibetrag
Einzelheiten unter Fahrtkosten zur vermieteten Wohnung und Kontoführung, Telefon und Internet.
Wann Kosten absetzbar sind
Maßgeblich ist grundsätzlich das Jahr der Zahlung. Kosten vor dem Besitzübergang sind ebenfalls absetzbar, wenn Du die Wohnung von Anfang an vermieten willst. Auch bei Leerstand bleiben die Kosten absetzbar, solange Du Dich nachweisbar um eine neue Vermietung bemühst.
Checkliste für Deine Steuererklärung
- Zinsbescheinigung der Bank
- Hausgeldabrechnung mit Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
- Rechnungen für Reparaturen und Handwerker
- Fahrtenliste mit Datum, Anlass und Kilometern
- Kontoauszüge des Mietkontos
- Rechnung des Steuerberaters
Häufiger Fehler
Kleine Kosten wie Fahrten zur Eigentümerversammlung, Kontoführung oder Telefon werden weggelassen, weil sie unbedeutend wirken. Über viele Jahre summieren sie sich auf einen deutlichen Betrag.
Häufige Fragen
Nein. Absetzbar sind nur die Zinsen und die Kosten der Finanzierung, nicht die Rückzahlung des Darlehens.