Kurz gesagt
Bei Denkmalimmobilien wird der Kaufpreis in Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsanteil aufgeteilt. Nur der Sanierungsanteil bekommt die erhöhte Abschreibung, die Altbausubstanz läuft mit 2 oder 2,5 Prozent.
Bei einer Denkmalimmobilie wird der Kaufpreis nicht in zwei, sondern in drei Teile aufgeteilt. Jeder Teil wird steuerlich anders behandelt. Die Aufteilung entscheidet darüber, wie viel Du in den ersten zwölf Jahren abschreibst.
Die drei Teile
- Grund und Boden: wird nicht abgeschrieben.
- Altbausubstanz: das bestehende Gebäude vor der Sanierung, normale Abschreibung mit 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925, sonst 2 Prozent.
- Sanierungsanteil: die Kosten der Sanierung nach Abschluss des Kaufvertrags, erhöhte Abschreibung mit 9 Prozent in acht Jahren und 7 Prozent in vier Jahren.
Woher die Aufteilung kommt
Bei Bauträgerprojekten weist der Kaufvertrag die drei Anteile in der Regel aus. Die Werte beruhen auf der Kalkulation des Bauträgers. Der Sanierungsanteil wird später durch die Bescheinigung der Denkmalbehörde bestätigt oder korrigiert.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 350.000 Euro: 35.000 Euro Grund und Boden, 70.000 Euro Altbausubstanz, 245.000 Euro Sanierungsanteil. Gebäude aus der Zeit vor 1925.
- Erhöhte AfA: 22.050 Euro im Jahr
- Normale AfA: 1.750 Euro im Jahr
- Zusammen: 23.800 Euro im Jahr
Verschiebt sich die Aufteilung nur um 20.000 Euro vom Sanierungsanteil zur Altbausubstanz, sinkt die Abschreibung in den ersten acht Jahren um 1.300 Euro im Jahr.
Die Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch werden im selben Verhältnis auf die drei Teile verteilt. Der Anteil, der auf den Sanierungsanteil entfällt, bekommt ebenfalls die erhöhte Abschreibung.
Was Du brauchst
- Kaufvertrag mit Aufteilung
- Kostenaufstellung des Bauträgers
- später die Bescheinigung der Denkmalbehörde
Mehr zur Abschreibung im Leitfaden Denkmal-AfA für Kapitalanleger.
Häufiger Fehler
Die Kaufnebenkosten werden komplett der Altbausubstanz zugeordnet. Der Anteil für den Sanierungsanteil verliert dann die erhöhte Abschreibung.
Häufige Fragen
In Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsanteil. Bei Bauträgerprojekten steht die Aufteilung meist im Kaufvertrag.