Kurz gesagt
Bei Denkmalimmobilien bringt der Lohnsteuer-Freibetrag besonders viel, bei 15.000 Euro Verlust rund 440 Euro mehr Netto im Monat. Angesetzt werden nur Werte des Bauträgers, nie Schätzungen.
Denkmalimmobilien erzeugen in den ersten zwölf Jahren sehr hohe steuerliche Verluste. Ohne Freibetrag wartest Du jedes Jahr auf eine große Erstattung. Mit Freibetrag bekommst Du sie jeden Monat mit dem Gehalt.
Wie viel das bringt
Bei einer Denkmalimmobilie liegt der steuerliche Verlust oft bei 15.000 Euro im Jahr und mehr. Bei einem Steuersatz von 35 Prozent sind das rund 5.250 Euro Steuerersparnis im Jahr, also rund 440 Euro mehr Netto im Monat.
Nur mit Werten des Bauträgers
Die erhöhte Abschreibung hängt an der Bescheinigung der Denkmalbehörde, die oft erst Jahre nach dem Kauf kommt. Bis dahin setzen wir für den Freibetrag ausschließlich die Werte aus dem Kaufvertrag und der Kostenaufstellung des Bauträgers an, nie Schätzungen aus dem Verkaufsprospekt. So bleibt das Risiko einer Nachzahlung gering.
Kaufjahr und Folgejahre
Für eine neu gekaufte Denkmalimmobilie gibt es den Freibetrag in der Regel erst ab dem Jahr nach dem Besitzübergang. Bei Bauträgerprojekten, die vor der Fertigstellung verkauft werden, zählt das Jahr der Fertigstellung. Mehr unter Freibetrag im Kaufjahr der Wohnung.
Nach zwölf Jahren
Nach acht Jahren sinkt die erhöhte Abschreibung von 9 auf 7 Prozent, nach zwölf Jahren läuft sie aus. Der Verlust wird dann deutlich kleiner oder die Wohnung kommt ins Plus. Der Freibetrag muss in diesen Jahren angepasst werden, sonst droht eine Nachzahlung.
Mehr zur Abschreibung im Leitfaden Denkmal-AfA für Kapitalanleger.
Häufiger Fehler
Für den Freibetrag werden die Zahlen aus dem Verkaufsprospekt übernommen. Weicht die Bescheinigung später ab, folgt eine Nachzahlung für mehrere Jahre.
Häufige Fragen
Besonders. Die Verluste sind in den ersten Jahren hoch, bei 15.000 Euro Verlust sind es rund 440 Euro mehr Netto im Monat.