Kurz gesagt
Ein Sanierungsgebiet ist ein Gebiet, das die Gemeinde per Satzung förmlich festgelegt hat. Modernisierungskosten nach dem Kauf schreibst Du dort wie bei einem Denkmal in zwölf Jahren ab. Eine normale Renovierung ist kein Sanierungsgebiet.
Im Verkaufsgespräch fällt oft der Begriff Sanierungsgebiet. Viele Kapitalanleger verbinden damit eine renovierte Wohnung. Steuerlich ist etwas ganz anderes gemeint, und der Unterschied entscheidet über eine sehr hohe Abschreibung. Hier erfährst Du, was ein Sanierungsgebiet ist, wie Du es erkennst und was es Dir bringt.
Was ein Sanierungsgebiet ist
Ein Sanierungsgebiet ist ein Stadtgebiet, das die Gemeinde per Satzung förmlich festgelegt hat, weil es städtebauliche Mängel gibt. Die Gemeinde will das Gebiet aufwerten und fördert deshalb Modernisierungen. Steuerlich gilt das Gleiche für städtebauliche Entwicklungsbereiche.
Liegt Deine Wohnung in einem solchen Gebiet und wird sie nach dem Kauf im Rahmen der Sanierungsziele modernisiert, bekommst Du für diese Kosten die erhöhte Abschreibung: acht Jahre mit je 9 Prozent und vier Jahre mit je 7 Prozent, genau wie bei einem Denkmal.
Was kein Sanierungsgebiet ist
- Eine normale Renovierung: Neue Böden, Bäder oder Fenster in einer gewöhnlichen Lage sind Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten, aber keine Sanierung im steuerlichen Sinn.
- Der Sanierungsanteil einer Denkmalimmobilie: Das ist der Teil des Kaufpreises für die Sanierung eines Baudenkmals. Er bekommt dieselbe Abschreibung, die Bescheinigung kommt aber von der Denkmalbehörde.
- Ein Viertel, das als sanierungsbedürftig gilt: Ohne Satzung der Gemeinde gibt es keine erhöhte Abschreibung.
So erkennst Du ein Sanierungsgebiet
- Der Kaufvertrag oder die Unterlagen des Bauträgers weisen ausdrücklich auf das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet und die erhöhte Abschreibung hin.
- Im Grundbuch steht häufig ein Sanierungsvermerk.
- Die Gemeinde veröffentlicht ihre Sanierungsgebiete, oft mit Karte auf der Website der Stadt.
- Der Bauträger nennt einen Sanierungsanteil am Kaufpreis und die Bescheinigung der Gemeinde.
Steht davon nichts in Deinen Unterlagen, liegt Deine Wohnung sehr wahrscheinlich nicht in einem Sanierungsgebiet. Eine Renovierung im Kaufjahr oder in den ersten Jahren setzt Du dann ganz normal als Werbungskosten an. Mehr dazu unter Renovierung der vermieteten Wohnung.
Die Bescheinigung der Gemeinde
Die erhöhte Abschreibung setzt eine Bescheinigung der Gemeinde voraus. Sie bestätigt, dass die Maßnahmen den Sanierungszielen entsprechen, und nennt die begünstigten Kosten. Bei Bauträgerprojekten kommt sie oft erst Jahre nach dem Kauf. Wie Du bis dahin vorgehst, liest Du unter Bescheinigung fehlt.
Rechenbeispiel
Von 250.000 Euro Kaufpreis entfallen 160.000 Euro auf die begünstigte Modernisierung. In den ersten acht Jahren schreibst Du davon je 14.400 Euro ab. Bei 40 Prozent Steuersatz sind das rund 5.760 Euro Steuerersparnis im Jahr.
Häufiger Fehler
Eine normale Renovierung im Kaufjahr wird als Sanierungsgebiet angegeben. Das Finanzamt fordert dann die Bescheinigung der Gemeinde an, die es nicht gibt, und streicht die erhöhte Abschreibung.
Häufige Fragen
Nein. Ein Sanierungsgebiet legt die Gemeinde per Satzung fest. Eine normale Renovierung hat damit nichts zu tun.