Kurz gesagt
Das gezahlte Hausgeld setzt Du im Jahr der Zahlung ab, außer dem Anteil für die Erhaltungsrücklage. Die Nebenkostenvorauszahlungen Deines Mieters sind Einnahmen. Am Ende wirken vor allem die nicht umlagefähigen Kosten wie die Verwaltergebühr.
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, zahlt jeden Monat Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Ein Teil davon wird über die Nebenkosten an den Mieter weitergegeben, ein Teil bleibt bei Dir. Steuerlich gelten für beide Teile eigene Regeln. Hier erfährst Du, wie Du das Hausgeld richtig ansetzt.
Was im Hausgeld steckt
- Umlagefähige Kosten: Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Gartenpflege, Gebäudeversicherung und Allgemeinstrom. Sie zahlt am Ende Dein Mieter über die Nebenkosten.
- Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltergebühr, Kontoführung der Gemeinschaft und kleinere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Sie trägst Du selbst.
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage: Geld, das die Gemeinschaft für künftige Reparaturen anspart.
So setzt Du das Hausgeld an
Das gezahlte Hausgeld setzt Du im Jahr der Zahlung als Werbungskosten ab, mit einer Ausnahme: Der Anteil für die Erhaltungsrücklage zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Reparaturen ausgibt. Den Betrag findest Du in der Hausgeldabrechnung. Mehr unter Erhaltungsrücklage der Eigentumswohnung.
Gleichzeitig sind die Nebenkostenvorauszahlungen Deines Mieters Einnahmen. Steuerlich gleichen sich die umlagefähigen Kosten damit weitgehend aus. Was übrig bleibt, sind die nicht umlagefähigen Kosten.
Rechenbeispiel
Du zahlst 300 Euro Hausgeld im Monat, also 3.600 Euro im Jahr. Davon fließen laut Abrechnung 600 Euro in die Erhaltungsrücklage. Dein Mieter zahlt 220 Euro Nebenkosten im Monat, also 2.640 Euro im Jahr.
- Absetzbares Hausgeld: 3.600 Euro minus 600 Euro Rücklage = 3.000 Euro
- Einnahmen aus Nebenkosten: 2.640 Euro
- Wirkung auf Dein Ergebnis: minus 360 Euro
Nachzahlungen und Erstattungen
Nachzahlungen aus der Hausgeldabrechnung setzt Du im Jahr der Zahlung ab, Erstattungen mindern im Jahr des Eingangs Deine Werbungskosten. Das gleiche gilt für die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter: Nachzahlungen des Mieters sind Einnahmen, Erstattungen an ihn mindern die Einnahmen.
Warum die Hausgeldabrechnung so wichtig ist
Erst die Hausgeldabrechnung zeigt, wie viel auf die Erhaltungsrücklage entfiel und wie viel die Gemeinschaft aus der Rücklage ausgegeben hat. Viele Hausverwaltungen verschicken sie erst im Sommer. Mit einem Steuerberater hast Du für die Erklärung deutlich länger Zeit, für 2026 bis Ende Februar 2028.
Häufiger Fehler
Das gesamte Hausgeld wird abgezogen, die Nebenkosten des Mieters fehlen aber bei den Einnahmen. So entsteht ein zu hoher Verlust, den das Finanzamt später korrigiert.
Häufige Fragen
Fast. Ausgenommen ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Sie zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt.