Kurz gesagt
Schuldzinsen, Bereitstellungszinsen, ein marktübliches Disagio und die Kosten der Grundschuld setzt Du als Werbungskosten ab. Die Tilgung ist nicht absetzbar.
Die Zinsen für Deine Immobilienfinanzierung sind in den ersten Jahren meist der größte Kostenblock. Als Vermieter setzt Du sie vollständig ab. Dazu kommen weitere Finanzierungskosten, die oft vergessen werden.
Was absetzbar ist
- Schuldzinsen: im Jahr der Zahlung, laut Jahreszinsbescheinigung der Bank.
- Bereitstellungszinsen: für die Zeit, in der das Darlehen zugesagt, aber noch nicht ausgezahlt ist, etwa während der Bauphase.
- Disagio: ein Abschlag bei der Auszahlung. Ist es marktüblich, setzt Du es im Jahr der Zahlung ab. Als marktüblich gilt bei mindestens fünf Jahren Zinsbindung ein Disagio bis 5 Prozent.
- Kosten der Grundschuld: Notar und Grundbuch für die Eintragung.
- Gebühren der Bank: etwa für Wertschätzung oder Kontoführung des Darlehenskontos.
Was nicht absetzbar ist
Die Tilgung ist Rückzahlung des Darlehens und kein Aufwand. Sie wirkt steuerlich nicht. Auch Sondertilgungen sind nicht absetzbar.
Rechenbeispiel
Darlehen 300.000 Euro, 3,8 Prozent Zinsen, 2 Prozent Tilgung. Im ersten Jahr zahlst Du rund 11.300 Euro Zinsen und 6.100 Euro Tilgung. Absetzbar sind nur die Zinsen. Bei 40 Prozent Steuersatz bringen sie rund 4.500 Euro Steuerersparnis.
Kosten vor der Vermietung
Zinsen und Bereitstellungszinsen vor dem Besitzübergang sind ebenfalls Werbungskosten, wenn Du die Wohnung von Anfang an vermieten willst. Gerade bei Neubauten kommt so im Kaufjahr viel zusammen. Mehr unter Erste Steuererklärung nach dem Wohnungskauf.
Die Zinsbescheinigung
Die Bank schickt Dir zu Jahresbeginn eine Bescheinigung über die gezahlten Zinsen. Bewahre sie für die Steuererklärung auf oder lade sie direkt im Mandantenbereich hoch.
Häufiger Fehler
Die monatliche Rate wird komplett als Werbungskosten angesetzt, also inklusive Tilgung. Das Finanzamt streicht die Tilgung, oft erst nach Rückfrage.
Häufige Fragen
Nein. Nur Zinsen und Kosten der Finanzierung sind Werbungskosten.