Kurz gesagt
In der ersten Steuererklärung nach dem Kauf legst Du Kaufpreisaufteilung, Kaufnebenkosten und Abschreibungssatz fest. Diese Werte gelten für alle Folgejahre. Dazu kommen einmalige Kosten wie Grundschuld und Bereitstellungszinsen, die nur im Kaufjahr anfallen.
Die erste Steuererklärung nach dem Kauf Deiner Wohnung ist anders als alle folgenden. In diesem Jahr legst Du die Grundlagen fest, mit denen das Finanzamt in den nächsten Jahrzehnten rechnet. Gleichzeitig fallen einmalige Kosten an, die nur in diesem Jahr absetzbar sind. Hier erfährst Du, worauf es ankommt.
Entscheidend ist der Besitzübergang
Steuerlich zählt nicht das Datum des Notartermins, sondern der Tag, an dem Besitz, Nutzen und Lasten auf Dich übergehen. Ab diesem Monat beginnt die Abschreibung, ab diesem Tag zahlst Du Hausgeld und erhältst Miete. Im Kaufjahr läuft die Abschreibung zeitanteilig: Bei Übergang am 1. Oktober setzt Du drei Monate an, also ein Viertel des Jahresbetrags.
Die Kaufpreisaufteilung
Abschreiben kannst Du nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden. Deshalb wird der Kaufpreis aufgeteilt. Bei Eigentumswohnungen ist der Bodenanteil oft gering, weil sich viele Eigentümer das Grundstück teilen. Bei Neubauten liegt der Gebäudeanteil häufig zwischen 70 und 90 Prozent. Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag, ist sie ein guter Ausgangspunkt, solange sie die tatsächlichen Werte nicht grob verfehlt. Wie die Aufteilung genau funktioniert, liest Du unter Kaufpreisaufteilung bei der Eigentumswohnung.
Kaufnebenkosten richtig zuordnen
Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbucheintrag und Maklerprovision gehören zu den Anschaffungskosten. Sie werden im selben Verhältnis auf Grund und Gebäude verteilt und erhöhen Deine Abschreibung. Anders die Kosten für die Grundschuld: Notar und Grundbuch für die Finanzierung setzt Du sofort als Werbungskosten ab. Diese Trennung geht in vielen selbst erstellten Erklärungen verloren. Details unter Kaufnebenkosten bei der vermieteten Immobilie absetzen.
Kosten vor dem Besitzübergang
Viele Kosten entstehen, bevor die erste Miete fließt: Bereitstellungszinsen, Zinsen während der Bauphase, Kosten der Grundschuld, Fahrten zur Besichtigung oder zum Notar. Sie sind trotzdem Werbungskosten, wenn Du die Wohnung von Anfang an vermieten willst. Bei Neubauten über einen Bauträger kommen so im ersten Jahr oft mehrere tausend Euro zusammen.
Renovierung in den ersten drei Jahren
Planst Du nach dem Kauf eine Renovierung, gilt eine Grenze: Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren 15 Prozent der Gebäudekosten ohne Umsatzsteuer, setzt Du sie nicht mehr sofort ab, sondern nur noch über die Abschreibung. Wer die Grenze kennt, plant die Maßnahmen entsprechend. Mehr dazu unter Die 15-Prozent-Grenze nach dem Immobilienkauf.
Freibetrag erst ab dem Folgejahr
Im Kaufjahr gibt es für den Verlust aus der Wohnung in der Regel noch keinen Lohnsteuer-Freibetrag. Die Steuerersparnis bekommst Du für dieses Jahr über die Steuererklärung zurück. Ab dem Folgejahr holst Du sie Dir mit dem Freibetrag jeden Monat. Warum das so ist, erklären wir unter Freibetrag im Kaufjahr der Wohnung.
Diese Unterlagen brauchst Du
- Kaufvertrag mit Übergabeprotokoll oder Übergabedatum
- Rechnungen von Notar und Grundbuchamt, Bescheid über die Grunderwerbsteuer
- Darlehensvertrag und Zinsbescheinigung
- Mietvertrag und Kontoauszüge mit den Mieteingängen
- Hausgeldabrechnung der Hausverwaltung
- Bei Denkmal oder Sanierungsgebiet die Kostenaufstellung des Bauträgers
Viele dieser Unterlagen hat Dein Immobilienberater bereits vollständig vorliegen. Bitte ihn einfach, sie Dir gesammelt zu schicken.
Häufiger Fehler
Die Notarkosten werden komplett zu den Anschaffungskosten gerechnet. Der Teil für die Grundschuld ist aber sofort absetzbar. Wer ihn mit abschreibt, verteilt diese Steuerersparnis auf Jahrzehnte statt sie im Kaufjahr zu nutzen.
Häufige Fragen
Mit dem Monat, in dem Besitz, Nutzen und Lasten auf Dich übergehen. Im Kaufjahr setzt Du die Abschreibung nur für die Monate ab diesem Zeitpunkt an.