Kurz gesagt
Bei dauerhafter Vermietung erkennt das Finanzamt Verluste in der Regel ohne weitere Prüfung an. Eine Überschussprognose braucht es nur in Sonderfällen wie befristeter oder stark verbilligter Vermietung.
Viele Kapitalanleger fragen sich, ob das Finanzamt jahrelange Verluste aus der Wohnung einfach so akzeptiert. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist die Antwort in aller Regel ja.
Warum die Verluste anerkannt werden
Bei der dauerhaften Vermietung einer Wohnung unterstellt das Finanzamt, dass Du über die gesamte Nutzungsdauer einen Überschuss erzielen willst. Verluste in den ersten Jahren durch Zinsen und Abschreibung ändern daran nichts. Eine besondere Prognose ist dann nicht nötig.
Wann das Finanzamt genauer hinschaut
- Die Wohnung wird nur befristet vermietet oder soll nach kurzer Zeit verkauft werden.
- Die Miete liegt zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete.
- Es handelt sich um eine Ferienwohnung mit Eigennutzung.
- Die Wohnung steht lange leer, ohne dass Du Dich um eine Vermietung bemühst.
In diesen Fällen verlangt das Finanzamt eine Überschussprognose. Sie rechnet die erwarteten Einnahmen und Kosten über 30 Jahre hoch. Ergibt sich insgesamt ein Überschuss, werden die Verluste anerkannt.
Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, teilt das Finanzamt die Vermietung ohne Prognose in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Werbungskosten sind dann nur für den entgeltlichen Teil absetzbar.
Was mit dem Verlust passiert
Der Verlust wird mit Deinen anderen Einkünften verrechnet, vor allem mit dem Gehalt. Bleibt insgesamt ein negatives Einkommen, wird der Rest in das Vorjahr zurückgetragen oder in die Folgejahre vorgetragen.
Verkauf innerhalb weniger Jahre
Verkaufst Du kurz nach dem Kauf, kann das Finanzamt die Absicht einer dauerhaften Vermietung bezweifeln. Wer von Anfang an langfristig vermietet, hat damit kein Problem.
Häufiger Fehler
Die Wohnung wird nach drei Jahren mit Verlust verkauft. Das Finanzamt bezweifelt dann die Vermietungsabsicht und streicht die Verluste der Vorjahre.
Häufige Fragen
Bei dauerhafter Vermietung in aller Regel ja, ohne besondere Prognose.