Kurz gesagt
Deine vermietete Wohnung gehört mit einer eigenen Anlage V in die Einkommensteuererklärung. Von den Mieteinnahmen ziehst Du Abschreibung, Zinsen und alle weiteren Kosten ab. In den ersten Jahren entsteht meist ein Verlust, der Deine Steuer auf das Gehalt senkt. Die wichtigste Erklärung ist die für das Kaufjahr.
Mit dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage bekommst Du eine neue Einkunftsart: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie gehören jedes Jahr in die Einkommensteuererklärung, und zwar in die Anlage V. Für jede vermietete Wohnung gibt es eine eigene Anlage V. In diesem Leitfaden erfährst Du, wie die Steuer auf Deine Wohnung funktioniert, wann Du abgeben musst und an welchen Stellen das meiste Geld liegt.
So rechnet das Finanzamt bei Deiner vermieteten Wohnung
Das Prinzip ist einfach: Von den Mieteinnahmen ziehst Du alle Kosten ab, die mit der Vermietung zusammenhängen. Diese Kosten heißen Werbungskosten. Was übrig bleibt, ist Dein Ergebnis aus der Vermietung. Ist es positiv, zahlst Du darauf Steuern zu Deinem persönlichen Steuersatz. Ist es negativ, verrechnet das Finanzamt den Verlust mit Deinem Gehalt, und Du bekommst Lohnsteuer zurück.
Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf entsteht bei finanzierten Wohnungen oft ein Verlust. Das liegt an drei großen Posten:
- Abschreibung: Den Gebäudeanteil des Kaufpreises setzt Du über viele Jahre ab, ohne dass dafür Geld fließt.
- Zinsen: Schuldzinsen für das Darlehen sind voll absetzbar, die Tilgung nicht.
- Laufende Kosten: Nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Fahrten und viele kleinere Kosten.
Was in die Anlage V gehört
Einnahmen
Zu den Einnahmen zählen die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen Deines Mieters. Auch Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung gehören dazu, Erstattungen an den Mieter mindern die Einnahmen. Maßgeblich ist das Jahr, in dem das Geld auf Deinem Konto eingeht. Mehr dazu im Artikel Mieteinnahmen aus der Wohnung versteuern.
Abschreibung
Die Abschreibung ist bei den meisten Kapitalanlegern der größte Einzelposten. Sie hängt von zwei Dingen ab: von der Bemessungsgrundlage, also dem Gebäudeanteil des Kaufpreises plus anteiligen Kaufnebenkosten, und vom Abschreibungssatz, der sich nach dem Baujahr richtet. Für Wohnungen mit Fertigstellung ab 2023 sind es 3 Prozent im Jahr, für ältere Gebäude 2 oder 2,5 Prozent. Neubauten erhalten unter bestimmten Voraussetzungen 5 Prozent degressive Abschreibung, Denkmalimmobilien und Wohnungen im Sanierungsgebiet erhöhte Sätze auf die Sanierungskosten. Alles dazu im Leitfaden Abschreibung bei der Immobilie.
Werbungskosten
Neben der Abschreibung setzt Du alles ab, was Dir durch die Vermietung entsteht: Schuldzinsen, Bereitstellungszinsen, Kosten der Grundschuld, nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwalterkosten, Reparaturen, Fahrten zur Wohnung oder zur Eigentümerversammlung, Kontoführung und die Kosten für Deinen Steuerberater. Die vollständige Liste findest Du unter Werbungskosten bei der vermieteten Wohnung.
Das erste Jahr entscheidet
Die wichtigste Steuererklärung ist die für das Jahr, in dem Du die Wohnung übernommen hast. Hier werden Kaufpreisaufteilung, Kaufnebenkosten und Abschreibungssatz festgelegt. Diese Werte übernimmt das Finanzamt in alle Folgejahre. Ein Fehler im ersten Jahr wirkt deshalb Jahrzehnte nach.
Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Kaufpreis macht ein Gebäudeanteil von 70 statt 80 Prozent 30.000 Euro weniger Abschreibungsgrundlage aus. Bei 2 Prozent Abschreibung und 40 Prozent Steuersatz kostet das jedes Jahr rund 240 Euro, über 50 Jahre rund 12.000 Euro. Was im Kaufjahr zu beachten ist, liest Du unter Erste Steuererklärung nach dem Wohnungskauf.
Wann Du abgeben musst
Ob Du zur Abgabe verpflichtet bist, hängt von Deinem Ergebnis ab. Hast Du neben dem Gehalt positive Einkünfte von mehr als 410 Euro im Jahr, ist die Steuererklärung Pflicht. Hast Du einen Lohnsteuer-Freibetrag eingetragen, ebenfalls. Bei einem reinen Verlust ohne Freibetrag besteht keine Pflicht. Die Abgabe lohnt sich aber fast immer, weil Du Geld zurückbekommst. Mehr unter Vermietete Wohnung: Wann die Steuererklärung Pflicht ist.
Für das Steuerjahr 2026 gilt: Ohne Steuerberater muss die Erklärung bis 2. August 2027 beim Finanzamt sein, mit Steuerberater bis 29. Februar 2028. Gerade bei Eigentumswohnungen ist die längere Frist viel wert, weil viele Hausverwaltungen die Hausgeldabrechnung erst im Sommer verschicken.
Steuerersparnis jeden Monat statt einmal im Jahr
Entsteht bei Deiner Wohnung ein Verlust, wartest Du ohne weitere Schritte auf den Steuerbescheid, um das Geld zurückzubekommen. Mit einem Lohnsteuer-Freibetrag behält Dein Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ein. Bei 5.000 Euro Verlust und 35 Prozent Steuersatz sind das rund 146 Euro mehr Netto im Monat. Wie das funktioniert, steht im Leitfaden Lohnsteuer-Freibetrag für die vermietete Immobilie.
Selbst machen oder Steuerberater?
Die laufenden Jahre lassen sich mit etwas Übung selbst erledigen. Im Kaufjahr, bei Denkmalimmobilien oder mehreren Wohnungen lohnt sich ein Steuerberater, der auf Kapitalanleger spezialisiert ist. Er kennt die typischen Fehlerquellen, verlängert Deine Abgabefrist und prüft den Bescheid. Die Kosten setzt Du als Werbungskosten ab, ein Teil kommt also über die Steuer zurück. Was ein Steuerberater für die Anlage V kostet, liest Du unter Was kostet die Steuererklärung für die vermietete Wohnung?
Häufiger Fehler
Viele Kapitalanleger übernehmen im Kaufjahr die Kaufpreisaufteilung des Finanzamts ungeprüft. Ein zu niedriger Gebäudeanteil kostet über die gesamte Nutzungsdauer schnell fünfstellige Beträge, weil der Wert in alle Folgejahre übernommen wird.
Häufige Fragen
Ja. Für jede vermietete Wohnung füllst Du eine eigene Anlage V aus. Die Ergebnisse aller Wohnungen werden anschließend zusammengerechnet.