Kurz gesagt
Beim Kauf zahlst Du Grunderwerbsteuer, die zusammen mit Notar und Makler über die Abschreibung wirkt. Die Mieteinnahmen versteuerst Du nach Abzug von Abschreibung, Zinsen und Kosten. In den ersten Jahren entsteht meist ein Verlust, der Deine Steuer auf das Gehalt senkt. Nach zehn Jahren ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei.
Eine Wohnung als Kapitalanlage ist für viele Angestellte die erste eigene Investition in Immobilien. Ein großer Teil der Rendite entsteht dabei über die Steuer. Hier siehst Du, welche Steuern beim Kauf und bei der Vermietung anfallen und an welchen Stellen Du Steuern sparst.
Steuern beim Kauf
Beim Kauf zahlst Du Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Diese Kaufnebenkosten sind nicht sofort absetzbar. Sie erhöhen aber Deine Anschaffungskosten und damit Deine Abschreibung über viele Jahre. Mehr dazu unter Kaufnebenkosten bei der vermieteten Immobilie absetzen.
Steuern auf die Mieteinnahmen
Mieteinnahmen versteuerst Du zu Deinem persönlichen Steuersatz, genau wie Dein Gehalt. Versteuert wird aber nicht die Miete, sondern das Ergebnis: Mieteinnahmen minus alle Kosten der Vermietung. Die Grundsteuer zahlst Du als Eigentümer, in der Regel legst Du sie über die Nebenkosten auf den Mieter um.
Wie die Steuerersparnis entsteht
Drei Posten sorgen dafür, dass die Wohnung steuerlich in den ersten Jahren meist einen Verlust macht:
- Abschreibung: Der Gebäudeanteil von Kaufpreis und Nebenkosten wird jährlich mit 2 bis 3 Prozent abgesetzt, bei Neubauten und Denkmalimmobilien deutlich höher.
- Zinsen: Die Schuldzinsen für das Darlehen sind voll absetzbar.
- Laufende Kosten: Nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Reparaturen, Fahrten und Steuerberater.
Den Verlust verrechnet das Finanzamt mit Deinem Gehalt. Du zahlst dadurch weniger Lohnsteuer.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 300.000 Euro, Kaufnebenkosten 30.000 Euro, voll finanziert mit 3,8 Prozent Zinsen. Kaltmiete 12.000 Euro und Nebenkostenvorauszahlungen 3.000 Euro im Jahr. Hausgeld 4.000 Euro, Gebäudeanteil 80 Prozent, AfA 2 Prozent.
- Einnahmen: 15.000 Euro
- Zinsen: 12.540 Euro
- Hausgeld: 4.000 Euro
- Abschreibung: 5.280 Euro
- Sonstige Kosten: 500 Euro
- Ergebnis: minus 7.320 Euro
Bei einem Steuersatz von 40 Prozent sparst Du damit rund 2.900 Euro Steuern im Jahr, das sind rund 244 Euro im Monat.
Die Ersparnis jeden Monat nutzen
Ohne weitere Schritte bekommst Du die Ersparnis erst mit dem Steuerbescheid. Mit einem Lohnsteuer-Freibetrag behält Dein Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ein. Wie das geht, steht unter Lohnsteuer-Freibetrag für die vermietete Immobilie.
Steuern beim Verkauf
Verkaufst Du eine vermietete Wohnung aus dem Privatvermögen nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei. Verkaufst Du früher, versteuerst Du den Gewinn. Dabei werden die bisher abgesetzten Abschreibungen gegengerechnet, der steuerpflichtige Gewinn fällt also höher aus.
Häufiger Fehler
Die Steuerersparnis wird beim Kauf vorgerechnet, aber in der Steuererklärung nicht vollständig umgesetzt. Typisch sind fehlende Kaufnebenkosten in der Abschreibung und vergessene Finanzierungskosten im Kaufjahr.
Häufige Fragen
Vor allem die Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent. Sie gehört zusammen mit Notar, Grundbuch und Makler zu den Anschaffungskosten und wird über die Abschreibung steuerlich wirksam.