Kurz gesagt
Die Steuererklärung ist Pflicht, wenn Deine Wohnung mehr als 410 Euro Gewinn bringt oder ein Lohnsteuer-Freibetrag eingetragen ist. Bei reinem Verlust ohne Freibetrag ist sie freiwillig, lohnt sich aber fast immer.
Mit einer vermieteten Wohnung stellt sich jedes Jahr die Frage: Muss ich eine Steuererklärung abgeben oder kann ich? Die Antwort hängt von Deinem Ergebnis und vom Freibetrag ab.
Wann die Abgabe Pflicht ist
- Positives Ergebnis über 410 Euro: Bleibt aus der Vermietung nach allen Kosten ein Gewinn von mehr als 410 Euro im Jahr, musst Du abgeben.
- Eingetragener Freibetrag: Hast Du einen Lohnsteuer-Freibetrag für den Verlust aus Deiner Wohnung, bist Du ebenfalls zur Abgabe verpflichtet.
- Andere Gründe: Auch unabhängig von der Wohnung kann eine Pflicht bestehen, etwa bei der Steuerklassenkombination III und V oder bei Lohnersatzleistungen über 410 Euro.
Wann die Abgabe freiwillig ist
Macht Deine Wohnung einen Verlust und hast Du keinen Freibetrag eingetragen, ist die Steuererklärung freiwillig. Du hast dann vier Jahre Zeit. Die Erklärung für 2026 kannst Du bis Ende 2030 abgeben.
Warum sich die Abgabe fast immer lohnt
Ein Verlust aus der Vermietung senkt Deine Steuer auf das Gehalt. Gibst Du keine Erklärung ab, verschenkst Du diese Erstattung. Bei 5.000 Euro Verlust und 35 Prozent Steuersatz sind das rund 1.750 Euro im Jahr. Dazu kommt: Im Kaufjahr legst Du die Grundlagen für alle Folgejahre fest, etwa die Kaufpreisaufteilung.
Die Fristen
- Pflichterklärung 2026 ohne Steuerberater: bis 2. August 2027
- Pflichterklärung 2026 mit Steuerberater: bis 29. Februar 2028
- Freiwillige Erklärung 2026: bis 31. Dezember 2030
Mehr zu den Fristen unter Abgabefristen für Vermieter.
Achtung beim Wechsel ins Plus
Mit sinkenden Zinsen und steigender Miete wird das Ergebnis Deiner Wohnung über die Jahre positiv. Sobald es 410 Euro übersteigt, wird aus der freiwilligen Erklärung eine Pflicht. Wer jedes Jahr abgibt, hat diesen Übergang automatisch im Blick.
Häufiger Fehler
Der Freibetrag läuft, aber niemand denkt an die Pflichterklärung. Dann folgen Verspätungszuschlag und eine Schätzung des Finanzamts.
Häufige Fragen
Pflicht ist sie bei einem Gewinn von mehr als 410 Euro oder mit eingetragenem Freibetrag. Bei reinem Verlust ohne Freibetrag ist sie freiwillig.