Kurz gesagt
Die teuersten Fehler sind ein zu niedriger Gebäudeanteil, fehlende Kaufnebenkosten in der Abschreibung, falsch behandelte Grundschuldkosten, die sofort abgezogene Erhaltungsrücklage, fehlende Nebenkosten bei den Einnahmen, ein falscher Abschreibungssatz und eine vergessene Denkmalbescheinigung.
Die Steuererklärung für eine vermietete Wohnung sieht auf den ersten Blick überschaubar aus. In der Praxis schleichen sich immer wieder dieselben Fehler ein. Manche kosten einmalig ein paar hundert Euro, andere über Jahrzehnte fünfstellige Beträge. Hier sind die sieben teuersten.
1. Der Gebäudeanteil ist zu niedrig
Nur das Gebäude wird abgeschrieben. Wer die Aufteilung des Finanzamts ungeprüft übernimmt, verliert oft mehrere Prozentpunkte. Bei 300.000 Euro Kaufpreis kosten zehn Prozentpunkte weniger Gebäudeanteil über 50 Jahre rund 12.000 Euro Steuern. Mehr unter Kaufpreisaufteilung bei der Eigentumswohnung.
2. Die Kaufnebenkosten fehlen in der Abschreibung
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen die Abschreibung. Fehlen sie, gehen bei 30.000 Euro Nebenkosten und 80 Prozent Gebäudeanteil jedes Jahr 480 Euro Abschreibung verloren.
3. Die Grundschuldkosten werden abgeschrieben
Notar und Grundbuch für die Grundschuld sind Finanzierungskosten und sofort absetzbar. Landen sie in den Anschaffungskosten, verteilt sich die Ersparnis auf Jahrzehnte.
4. Die Erhaltungsrücklage wird bei Zahlung abgezogen
Der Teil des Hausgelds, der in die Erhaltungsrücklage fließt, ist erst absetzbar, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt. Wer ihn sofort abzieht, bekommt später eine Korrektur vom Finanzamt. Mehr unter Erhaltungsrücklage der Eigentumswohnung.
5. Die Nebenkosten des Mieters fehlen bei den Einnahmen
Die Nebenkostenvorauszahlungen Deines Mieters sind Einnahmen, das gezahlte Hausgeld ist Aufwand. Wer nur die Kaltmiete erklärt und gleichzeitig das ganze Hausgeld abzieht, weist einen zu hohen Verlust aus. Das fällt spätestens bei einer Prüfung auf und führt zu Nachzahlung und Zinsen.
6. Der falsche Abschreibungssatz
Für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023 gelten 3 Prozent statt 2 Prozent, für Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen sogar 5 Prozent degressiv. Wer den alten Standardsatz nimmt, verschenkt jedes Jahr Abschreibung. Mehr unter Abschreibung bei der Immobilie.
7. Die Denkmalbescheinigung wird vergessen
Bei Denkmalimmobilien und Wohnungen im Sanierungsgebiet hängt die erhöhte Abschreibung an einer Bescheinigung, die oft erst Jahre nach dem Kauf kommt. Wird sie nicht nachgereicht, korrigiert das Finanzamt später alle Jahre. Wie Du damit umgehst, steht unter Denkmalbescheinigung fehlt.
So vermeidest Du die Fehler
Die meisten Fehler entstehen im Kaufjahr und setzen sich dann fort. Eine sorgfältige erste Steuererklärung mit allen Unterlagen aus dem Kauf ist deshalb der wichtigste Schritt. Was dazugehört, liest Du unter Erste Steuererklärung nach dem Wohnungskauf.
Häufiger Fehler
Fehler aus dem Kaufjahr werden Jahr für Jahr fortgeschrieben, weil die Folgeerklärungen auf den alten Werten aufbauen. Ein Blick auf die erste Erklärung lohnt sich deshalb auch Jahre später noch.
Häufige Fragen
Solange der Bescheid noch nicht bestandskräftig ist, ja. Danach nur in bestimmten Fällen. Die Kaufpreisaufteilung lässt sich für künftige Jahre oft noch begründen, wenn sie offensichtlich falsch war.